Investissement immobilier au Canada : un guide complet pour les nouveaux arrivants

Bienvenue au Canada! Alors que vous vous adaptez à votre nouvelle vie, la perspective de devenir propriétaire ou d'investir dans l'immobilier devient souvent un objectif important. Le marché immobilier canadien est diversifié, dynamique et offre diverses opportunités aux nouveaux arrivants, mais il s'accompagne également de son ensemble unique de règles, de coûts et de considérations. Ce guide complet est conçu pour donner aux nouveaux immigrants les connaissances et la confiance nécessaires pour naviguer dans le paysage immobilier canadien, de l'achat de votre première maison à l'exploration de propriétés d'investissement et d'autres entreprises liées à l'immobilier.

Nous comprenons qu'en tant que nouvel arrivant, vous pourriez faire face à des défis tels que l'établissement d'un historique de crédit canadien, la compréhension de processus juridiques inconnus et l'adaptation à un nouveau système financier. Ce guide abordera ces préoccupations spécifiques, en s'appuyant sur des sources officielles du gouvernement canadien pour fournir des conseils fiables et pratiques adaptés à votre parcours.

Le marché immobilier canadien est une pierre angulaire de son économie, caractérisé par ses variations régionales, son cadre réglementaire robuste et un fort accent sur l'accession à la propriété. Pour les nouveaux arrivants, comprendre la structure de base et les principaux acteurs est la première étape vers un investissement réussi.

Aperçu du marché

Le marché immobilier canadien est vaste et varié. Les grandes régions métropolitaines comme Toronto, Vancouver et Montréal affichent souvent des valeurs immobilières plus élevées et des marchés concurrentiels, tandis que les villes des Prairies (par exemple, Calgary, Edmonton, Winnipeg) et du Canada atlantique (par exemple, Halifax, Moncton) peuvent offrir des options plus abordables et des trajectoires de croissance différentes. Le marché est influencé par des facteurs tels que les taux d'intérêt, la croissance démographique (un moteur important, surtout avec l'immigration), la stabilité économique et les politiques gouvernementales.

Acteurs clés de l'immobilier canadien

Naviguer sur le marché immobilier implique d'interagir avec plusieurs professionnels :

• Courtiers immobiliers : Des professionnels agréés qui aident les acheteurs à trouver des propriétés et les vendeurs à les inscrire. Pour les nouveaux arrivants, un bon courtier peut être inestimable pour expliquer les conditions du marché local, négocier les offres et vous mettre en contact avec d'autres professionnels nécessaires.
• Prêteurs hypothécaires : Banques, coopératives de crédit et autres institutions financières qui accordent des prêts (hypothèques) pour l'achat de propriétés. Ils évaluent votre éligibilité financière et proposent divers produits hypothécaires.
• Courtiers hypothécaires : Des professionnels indépendants qui travaillent avec plusieurs prêteurs pour vous trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires. Ils peuvent être particulièrement utiles aux nouveaux arrivants pour naviguer dans les différentes exigences des prêteurs.
• Avocats/notaires : Essentiels pour la clôture d'une transaction immobilière. Ils assurent le transfert légal de propriété, examinent les documents, effectuent des recherches de titres et gèrent les ajustements financiers.
• Inspecteurs en bâtiment : Des professionnels qui examinent l'état physique d'une propriété pour identifier les problèmes potentiels avant l'achat.
• Évaluateurs immobiliers : Fournissent une évaluation indépendante d'une propriété, souvent exigée par les prêteurs pour confirmer la valeur de la propriété par rapport au montant de l'hypothèque.

Pour de nombreux immigrants, l'achat d'une première maison est un objectif principal, représentant la stabilité, l'intégration communautaire et un investissement important. Bien que le processus puisse sembler intimidant, le Canada offre des programmes et des voies spécifiques conçus pour soutenir les nouveaux arrivants.

Programmes de prêt hypothécaire pour nouveaux immigrants (mise de fonds de 5 à 10 %)

Un défi courant pour les nouveaux arrivants est d'accumuler une mise de fonds de 20 %, généralement requise pour éviter l'assurance prêt hypothécaire. Cependant, le système hypothécaire canadien permet des mises de fonds aussi basses que 5 % pour les propriétés d'une certaine valeur, et des programmes spécifiques sont destinés aux immigrants.

Assurance prêt hypothécaire (Assurance par défaut) : Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat de la maison, vous êtes tenu de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Celle-ci protège le prêteur en cas de défaut de paiement de votre hypothèque. Les primes sont généralement ajoutées au montant de votre hypothèque ou payées d'avance. Les trois principaux fournisseurs au Canada sont :

1. Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) : Une société d'État.
2. Sagen™ (anciennement Genworth Canada)
3. Canada Guaranty

Ces assureurs offrent des programmes spécifiques aux nouveaux immigrants, reconnaissant que l'historique de crédit traditionnel peut être limité.

Critères d'éligibilité pour les programmes de prêt hypothécaire pour nouveaux arrivants

Bien que les critères spécifiques puissent varier légèrement entre les assureurs et les prêteurs, les exigences courantes pour les nouveaux immigrants cherchant des prêts hypothécaires à faible mise de fonds incluent :

• Statut de résident permanent ou permis de travail valide : Vous devez généralement être résident permanent ou détenir un permis de travail valide. Certains programmes peuvent prendre en compte les personnes titulaires d'un permis d'études valide si elles ont un codébiteur qui est un résident permanent ou un citoyen et qui répond aux exigences de revenu.
• Mise de fonds : Un minimum de 5 % du prix d'achat de la maison pour les maisons jusqu'à 500 000 $. Pour les maisons entre 500 000 $ et 999 999 $, une mise de fonds de 5 % est requise sur les premiers 500 000 $, et de 10 % sur la portion supérieure à 500 000 $. Pour les maisons de 1 000 000 $ ou plus, une mise de fonds minimale de 20 % est requise, ce qui les rend inéligibles à l'assurance prêt hypothécaire.
• Vérification des revenus : Les prêteurs doivent confirmer votre capacité à effectuer les paiements hypothécaires. C'est là que les programmes pour nouveaux arrivants s'adaptent souvent.
  • Historique d'emploi : Généralement, 3 mois d'emploi à temps plein au Canada, ou 6 mois si à temps partiel. Certains programmes peuvent accepter une offre d'emploi garantie avec une date de début dans les 90 jours.
  • Preuve de revenu : Feuillets de paie récents, lettres d'emploi, feuillets T4 (après votre première année d'imposition) ou avis de cotisation (ADC).
• Historique de crédit : C'est un domaine clé où les nouveaux arrivants rencontrent des défis.
  • Alternatives au crédit traditionnel : Les prêteurs et les assureurs reconnaissent que les nouveaux immigrants peuvent ne pas avoir un long historique de crédit canadien. Ils peuvent accepter :
    • Preuve de paiement ponctuel pour des sources de crédit non traditionnelles (par exemple, factures de services publics, factures de téléphone cellulaire, paiements de loyer pendant au moins 12 mois, paiements d'assurance automobile).
    • Preuve d'historique de crédit international (parfois, bien que moins courant).
    • Un codébiteur (un citoyen canadien ou un résident permanent avec un bon crédit) peut également renforcer votre demande.
  • Établir un crédit : Commencez à établir un crédit canadien dès que possible en obtenant une carte de crédit, en l'utilisant de manière responsable et en payant vos factures à temps.
• Ratios d'endettement : Les prêteurs évaluent vos ratios d'amortissement brut de la dette (ABD) et d'amortissement total de la dette (ATD) pour s'assurer que vous pouvez vous permettre les paiements hypothécaires, les taxes foncières et autres coûts de logement, ainsi que toutes les autres dettes.
• Résidence : Vous devez avoir l'intention d'occuper la propriété comme résidence principale. Les propriétés d'investissement exigent généralement une mise de fonds plus élevée (par exemple, 20 %).

Exigences de mise de fonds et primes d'assurance prêt hypothécaire

Le montant de la mise de fonds a un impact direct sur la prime d'assurance prêt hypothécaire.

Remarque : Les primes sont sujettes à modification par la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. La taxe de vente provinciale (TVP) peut s'appliquer à la prime dans certaines provinces.

Le processus de demande de prêt hypothécaire pour les nouveaux arrivants

1. Rassembler les documents : Collectez toutes les pièces d'identité nécessaires (carte de résident permanent, permis de travail), les justificatifs de revenus (lettres d'emploi, feuillets de paie, offre d'emploi), les relevés bancaires et tout document d'historique de crédit alternatif.
2. Consulter un professionnel de l'hypothèque : Un courtier hypothécaire est fortement recommandé pour les nouveaux arrivants. Il comprend les critères des différents prêteurs pour les immigrants et peut vous aider à préparer votre demande efficacement.
3. Obtenir une pré-approbation : Une pré-approbation hypothécaire estime le montant que vous pouvez emprunter, vous aidant à établir un budget réaliste et montrant aux vendeurs que vous êtes un acheteur sérieux. Elle bloque généralement un taux d'intérêt pour 90 à 120 jours.
4. Trouver une propriété : Travaillez avec un courtier immobilier pour trouver une maison qui répond à vos besoins et à votre budget.
5. Faire une offre : Une fois que vous avez trouvé une propriété appropriée, votre courtier vous aidera à rédiger une offre, qui comprend le prix, les conditions (par exemple, inspection de la maison, financement) et la date de clôture.
6. Obtenir le financement : Une fois votre offre acceptée, vous finaliserez votre demande de prêt hypothécaire auprès de votre prêteur/courtier, en remplissant toutes les conditions restantes.
7. Examen juridique et clôture : Votre avocat s'occupera des aspects juridiques, y compris la recherche de titres, le transfert de propriété et le décaissement des fonds. Vous signerez tous les documents finaux et paierez les frais de clôture.

Le processus d'achat d'une maison étape par étape

Au-delà de l'hypothèque, voici un aperçu plus large du parcours d'achat d'une maison :

1. Évaluez vos finances : Déterminez votre budget, y compris l'épargne pour la mise de fonds, les frais de clôture et les dépenses courantes (paiements hypothécaires, taxes foncières, services publics, entretien).
2. Obtenez une pré-approbation hypothécaire : Comme discuté, c'est une première étape cruciale pour comprendre votre capacité d'emprunt.
3. Trouvez un courtier immobilier : Choisissez un courtier qui connaît bien les régions qui vous intéressent et qui comprend les besoins des nouveaux arrivants.
4. Recherche de propriété : Visitez des journées portes ouvertes, consultez les annonces en ligne et informez votre courtier de vos préférences. Soyez prêt pour des marchés potentiellement concurrentiels.
5. Faire une offre : Votre courtier vous aidera à rédiger une offre. Il est courant d'inclure des conditions, telles que "conditionnel à l'obtention du financement" et "conditionnel à une inspection de la maison", pour protéger vos intérêts.
6. Inspection de la maison : Si votre offre est conditionnelle à une inspection, engagez un inspecteur en bâtiment certifié pour vérifier minutieusement la propriété afin de détecter tout défaut majeur.
7. Lever les conditions et finaliser le financement : Si vous êtes satisfait de l'inspection et que votre financement est approuvé, vous "levez" ou "remplissez" les conditions de votre offre, la rendant ferme.
8. Évaluation de la propriété : Votre prêteur exigera probablement une évaluation pour confirmer la valeur marchande de la propriété.
9. Souscrivez une assurance habitation : Les prêteurs exigent que vous ayez une assurance habitation (incendie, vol, responsabilité civile) en place avant la clôture.
10. Visite finale : Effectuez une visite finale de la propriété juste avant la clôture pour vous assurer que tout est en ordre.
11. Jour de clôture : Votre avocat finalise le transfert légal de propriété et des fonds. Vous recevrez les clés de votre nouvelle maison!

Une fois que vous êtes installé dans votre première maison, ou si vous recherchez une voie d'investissement alternative, la possession d'une propriété locative peut être une option attrayante pour générer un revenu passif et accumuler de la richesse à long terme. Cependant, cela nécessite un ensemble différent de considérations et de responsabilités.

Avantages et inconvénients de l'investissement dans des propriétés locatives

Avantages :

• Revenu passif : Les paiements de loyer réguliers peuvent fournir un flux de trésorerie constant.
• Plus-value : La valeur de la propriété peut augmenter avec le temps, entraînant des gains importants lors de la vente.
• Effet de levier : Vous pouvez contrôler un actif important avec un investissement initial relativement plus petit (votre mise de fonds).
• Avantages fiscaux : Vous pouvez déduire les dépenses admissibles (intérêts hypothécaires, taxes foncières, entretien, assurance, etc.) de vos revenus de location, réduisant ainsi votre revenu imposable.
• Contrôle : Vous avez un contrôle direct sur votre investissement, contrairement aux actions ou aux FPI.

Inconvénients :

• Coûts initiaux importants : Mises de fonds plus élevées (généralement 20 % ou plus pour les propriétés d'investissement), frais de clôture et dépenses de rénovation potentielles.
• Responsabilités du propriétaire : La gestion des locataires, l'entretien de la propriété, les réparations et les obligations légales peuvent être chronophages et stressantes.
• Risque de vacance : Les périodes sans locataires signifient l'absence de revenus de location mais des dépenses continues.
• Fluctuations du marché : La valeur des propriétés peut diminuer et les revenus de location peuvent être affectés par les conditions du marché.
• Problèmes de locataires : Traiter avec des locataires difficiles, des retards de paiement ou des processus d'expulsion peut être difficile.
• Manque de liquidité : La vente d'une propriété peut prendre du temps, ce qui la rend moins liquide que d'autres investissements.

Financement de propriétés locatives

Pour les propriétés d'investissement, les prêteurs exigent généralement une mise de fonds plus importante que pour une résidence principale.

• Mise de fonds minimale : Généralement 20 % pour un prêt hypothécaire conventionnel sur une propriété d'investissement. Cela signifie que vous n'avez pas besoin d'assurance prêt hypothécaire. Si vous versez moins de 20 %, la SCHL/Sagen/Canada Guaranty peuvent offrir une assurance pour certaines propriétés locatives admissibles (par exemple, des propriétés de 2 à 4 logements occupées par le propriétaire), mais les critères sont plus stricts et la mise de fonds est généralement plus élevée que pour une résidence principale (par exemple, 10 % pour un duplex si vous habitez dans une unité).
• Taux hypothécaires : Les prêts hypothécaires pour propriétés d'investissement peuvent avoir des taux d'intérêt légèrement plus élevés ou des conditions différentes de ceux des prêts hypothécaires pour résidences principales, car les prêteurs les perçoivent comme présentant un risque plus élevé.
• Qualification de revenu : Les prêteurs tiendront compte de votre revenu personnel et d'une partie du revenu de location projeté (souvent 50 à 80 %) lors de l'évaluation de votre éligibilité.

Comprendre les responsabilités du propriétaire

Être propriétaire au Canada implique des obligations légales qui varient selon les provinces et les territoires. Il est crucial de comprendre ces règles pour éviter les litiges et les pénalités.

• Loi sur la location à usage d'habitation : Chaque province a sa propre loi régissant les relations propriétaire-locataire (par exemple, la Loi sur la location à usage d'habitation de l'Ontario, la Residential Tenancy Act de la Colombie-Britannique). Ces lois couvrent tout, des contrats de location et des augmentations de loyer aux normes d'entretien et aux procédures d'expulsion.
• Baux : Un bail écrit est essentiel. Il décrit les conditions de la location, y compris le montant du loyer, les dates d'échéance des paiements, la durée du bail et les règles.
• Entretien et réparations : Les propriétaires sont généralement responsables de maintenir la propriété en bon état de réparation et de se conformer aux normes de santé et de sécurité.
• Confidentialité : Les propriétaires doivent donner un préavis approprié (généralement 24 heures) avant d'entrer dans l'unité d'un locataire, sauf en cas d'urgence.
• Contrôle des loyers : Certaines provinces/municipalités ont des réglementations de contrôle des loyers qui limitent le montant et la fréquence des augmentations de loyer par les propriétaires.
• Procédures d'expulsion : L'expulsion d'un locataire est un processus juridique complexe qui doit suivre les réglementations provinciales. Vous ne pouvez pas simplement demander à un locataire de partir.

Revenus et dépenses de location

Lorsque vous possédez une propriété locative, il est essentiel de suivre tous les revenus et dépenses à des fins fiscales.

Revenus de location :

• Loyer brut perçu
• Revenus de buanderie, frais de stationnement, etc.

Dépenses admissibles (déductibles des revenus de location) :

• Publicité : Coûts pour trouver de nouveaux locataires.
• Assurance : Assurance de la propriété pour l'unité locative.
• Intérêts : Intérêts payés sur le prêt hypothécaire pour la propriété locative.
• Entretien et réparations : Coûts pour maintenir la propriété en bon état (par exemple, plomberie, électricité, peinture, aménagement paysager). Remarque : Les améliorations majeures (par exemple, l'ajout d'une nouvelle pièce) sont traitées différemment et amorties sur le temps.
• Frais de gestion immobilière : Si vous engagez un gestionnaire immobilier.
• Taxes foncières : Taxes foncières municipales.
• Services publics : Si vous payez les services publics (par exemple, chauffage, électricité, eau).
• Frais de déplacement : Coûts raisonnables pour visiter la propriété afin de la gérer.
• Frais juridiques et comptables : Coûts liés à la propriété locative.

Vous déclarerez vos revenus et dépenses de location à l'Agence du revenu du Canada (ARC) annuellement à l'aide du formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.

Gestion immobilière

Décider de gérer la propriété vous-même ou d'engager un gestionnaire immobilier professionnel est une décision clé.

• Autogestion : Peut économiser sur les frais, mais nécessite beaucoup de temps, d'efforts et de connaissances des lois sur les propriétaires-locataires. Vous serez responsable de trouver des locataires, de percevoir les loyers, de gérer les réparations et de répondre aux préoccupations des locataires.
• Gestionnaire immobilier : Un gestionnaire professionnel s'occupe de tous les aspects de la location moyennant des frais (généralement 8 à 12 % des revenus locatifs bruts). C'est une bonne option pour les nouveaux arrivants occupés, ceux qui vivent loin de la propriété ou ceux qui ne connaissent pas les lois canadiennes sur les propriétaires.

Pour les nouveaux arrivants qui ne sont pas encore prêts pour les complexités et les exigences de capital de la propriété directe, ou pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille d'investissement, les fiducies de placement immobilier (FPI) offrent une alternative accessible.

Que sont les FPI?

Les FPI sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers productifs de revenus. Elles sont négociées en bourse, de manière similaire aux actions. Lorsque vous investissez dans une FPI, vous achetez des actions d'une société qui possède un portefeuille de propriétés, telles que des immeubles d'appartements, des centres commerciaux, des tours de bureaux, des entrepôts ou des hôtels.

Types de FPI

• FPI de capitaux propres : Possèdent et exploitent des biens immobiliers productifs de revenus. Elles génèrent des revenus principalement en percevant des loyers. La plupart des FPI sont des FPI de capitaux propres.
• FPI hypothécaires (FPH) : Fournissent du financement pour des biens immobiliers productifs de revenus en achetant ou en émettant des prêts hypothécaires et des titres garantis par des hypothèques. Elles tirent leurs revenus des intérêts sur ces investissements.
• FPI hybrides : Combinaison des stratégies des FPI de capitaux propres et des FPI hypothécaires.

Les FPI peuvent également être classées par le type de propriété dans lequel elles se spécialisent (par exemple, FPI résidentielles, FPI de détail, FPI industrielles, FPI de soins de santé).

Avantages et inconvénients pour les nouveaux arrivants

Avantages :

• Accessibilité et barrière à l'entrée plus faible : Vous pouvez investir dans l'immobilier avec un capital beaucoup plus faible que l'achat d'une propriété physique.
• Diversification : Les FPI détiennent souvent un portefeuille de nombreuses propriétés dans différents secteurs et zones géographiques, réduisant ainsi les risques par rapport à la possession d'une seule propriété.
• Liquidité : Les actions de FPI peuvent être facilement achetées et vendues en bourse, offrant une liquidité beaucoup plus élevée que la propriété physique.
• Gestion professionnelle : Les FPI sont gérées par des professionnels expérimentés de l'immobilier, ce qui élimine le fardeau des responsabilités du propriétaire.
• Génération de revenus : Les FPI versent généralement une part importante de leurs revenus imposables aux actionnaires sous forme de dividendes, offrant un flux de revenus constant.
• Transparence : En tant qu'entités cotées en bourse, les FPI sont soumises à la surveillance réglementaire et fournissent des rapports financiers réguliers.

Inconvénients :

• Volatilité du marché : Le prix des actions des FPI peut fluctuer avec le marché boursier et les variations des taux d'intérêt, ce qui a un impact sur la valeur de votre investissement.
• Aucun contrôle direct : Vous n'avez aucun mot à dire sur la gestion ou les propriétés spécifiques détenues par la FPI.
• Fiscalité : Les dividendes des FPI sont généralement imposés comme un revenu ordinaire, bien que certains puissent être considérés comme un remboursement de capital ou des dividendes admissibles, avec des implications fiscales variables. Il est important de comprendre le traitement fiscal des distributions.
• Propriété indirecte : Vous ne possédez pas directement la propriété physique, ce qui signifie que vous ne bénéficiez pas de l'effet de levier et des déductions fiscales spécifiques disponibles pour les propriétaires directs (par exemple, la déduction des intérêts hypothécaires).

Comment investir dans les FPI

Investir dans les FPI est similaire à investir dans des actions :

1. Ouvrez un compte de placement : Vous aurez besoin d'un compte de courtage (par exemple, auprès d'une banque ou d'une plateforme de courtage en ligne). Envisagez des comptes à avantages fiscaux comme un compte d'épargne libre d'impôt (CELI) ou un régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour détenir des FPI, selon vos objectifs financiers et votre situation fiscale.
2. Recherchez des FPI : Renseignez-vous sur les différentes FPI, leurs portefeuilles de propriétés, leurs équipes de gestion, leurs performances historiques et leurs rendements de dividendes.
3. Passez un ordre : Utilisez votre compte de courtage pour acheter des actions des FPI que vous avez choisies.

Comprendre l'environnement réglementaire et les coûts associés est primordial pour tout investisseur immobilier au Canada, en particulier pour les nouveaux arrivants qui peuvent ne pas être familiers avec le système.

Exemptions à l'interdiction d'achat par des étrangers pour les titulaires de permis de travail/résidents permanents

En décembre 2022, le gouvernement canadien a mis en œuvre la Loi sur l'interdiction d'achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens, communément appelée « interdiction d'achat par des étrangers », qui interdit aux non-Canadiens d'acheter des propriétés résidentielles au Canada jusqu'au 1er janvier 2027. Cette mesure visait à calmer les marchés du logement.

Cependant, des exemptions cruciales existent pour les nouveaux arrivants :

• Résidents permanents : Les personnes qui sont des résidents permanents du Canada sont exemptées de l'interdiction. Elles sont traitées de la même manière que les citoyens canadiens et peuvent acheter des propriétés résidentielles sans restriction.
• Résidents temporaires titulaires d'un permis de travail valide : Certains résidents temporaires sont également exemptés, à condition qu'ils répondent à des critères spécifiques. Depuis le 27 mars 2023, les critères d'exemption pour les titulaires de permis de travail ont été considérablement élargis. Pour être exempté, un résident temporaire doit :
  1. Détenir un permis de travail valide ou être autorisé à travailler au Canada en vertu de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés.
  2. Avoir accumulé un minimum de 365 jours d'expérience de travail à temps plein au Canada au cours des quatre années précédant immédiatement l'achat.
  3. Avoir produit toutes les déclarations de revenus requises en vertu de la Loi de l'impôt sur le revenu pour au moins trois des quatre années d'imposition précédant l'année au cours de laquelle l'achat est effectué.
  4. Ne pas avoir acheté de propriété résidentielle au Canada pendant que l'interdiction était en vigueur (c'est-à-dire depuis le 31 décembre 2022).
  5. Avoir l'intention d'occuper la propriété comme résidence principale ou comme résidence principale de son conjoint ou de son conjoint de fait.

Il est essentiel pour les nouveaux arrivants titulaires d'un permis de travail d'examiner attentivement les dernières réglementations sur le site Web de la SCHL ou de consulter un professionnel du droit spécialisé dans l'immobilier pour s'assurer de leur éligibilité.

Critères d'exemption à l'interdiction d'achat par des étrangers (titulaires de permis de travail)

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